2019年房企财报揭示九大行业特征

编者按:本文来自微信公众号“贝壳研究院”(ID:),作者:策略研究部,经授权发布。

引言

每年3月为房企传统“年报季”,2020年受到新冠肺炎疫情影响,沪深交易所在2月初相继发布上市公司可申请延期披露财报的通知,因此截至发稿日,尚有多家A股房企未进行财报披露。

本文关于2019年房企财报分析选择TOP100中已披露财报的50家上市房企作为研究对象(下文统称“样本房企”),其中A股企业9家,H股企业41家;包含TOP10房企9家、TOP30房企23家、TOP50房企35家。

本文将从销售、土储、财务三个方面对行业表现出的九个方面的特征进行分析。

销售端 01

行业业绩增速特征:头部房企稳中降速,TOP100处于中游的房企存在冲击销售规模的意愿和实力,TOP100中排名靠后的房企受行业下行影响较大。

50家样本房企2019年平均增速23%,超过全国销售额增速16.5个百分点,但较2018年大幅下降29个百分点,增速下降明显。“提质控速”在行业中已形成普遍共识,叠加新冠疫情影响,预计2020年销售增速将进一步放缓。

02

行业目标增长率特征:房企年报季受疫情的影响,多数房企在目标设置上普遍谨慎。

样本房企中有34家房企公布其2020年销售目标,平均目标增长率为12%。其中恒大以33%的目标增长率处于榜首,并在内部公布2022年销售过亿万的销售目标,表现突出。同时,恒大在2020年一季度利用七五折促销与线上销售,实现逆势上涨,一季度累计销售额1474亿元,同比增涨23%,超过碧桂园、万科,位列百强之首。恒大一季度完成全年目标18%,且后期供货充足,达成全年目标可期。另,新城、首创、招商局置地3家房企目标增长率为负值,对疫情影响的评估较为谨慎,在目标设置上表现保守。

03

行业目标库存去化率特征:在2020年新赛程中,房企目标库存去化率为自己设置“简单模式”,去化率要求处于行业低水平。

样本房企中有19家房企有完整数据, 19家房企的平均目标库存去化率为63%,处于行业较低水平,目标实现难度相对较小。其中华润的目标达成率仅为52%,销售可售货值的一半即可完成任务。

土储端 04

行业新增土储特征:全国土地市场购置面积连续两年下滑,土地集中度加剧,2019年中交地产表现抢眼。

样本房企2019年新增土储建筑面积平均增速为47%,较2018年下降18个百分点。而2018年65%的增速水平是受到个别房企建业的大幅拉动导致,从中位数水平看2019年新增土储建筑面积稳重微升,保持平稳。其中,中交地产2019年土地市场表现最为活跃,强烈的取地意愿延续至2020年,2020年一季度,中交地产在北京、天津、重庆、武汉等多地成功拿地,冲劲十足。

05

行业拿地销售比特征:2018-2019年整体上,房企控制拿地投入占销售业绩的20%-25%。

中交地产2019年拿地销售比高达79%的比重,其资金实力雄厚,2019年开始在土储方面频频出手,后续中交地产的规模增长预期也将较快。

恒大2019年拿地销售比仅为7%,与2018年持平,连续两年保持较低的拿地销售比,一方面与其在2018-2019年高杠杆高债务相关,尤其短债比处于危险值区间;另一方面是在2019年业绩说明会上,恒大管理团队明确未来几年严控土储规模,实现土地负增长的土储基调。但由于恒大在更早前的大规模土储,使其以29300万平方米的土储总规模位列行业第二,足以覆盖多年的销售增量,因此恒大依然非常有信心和实力达成8000亿的销售目标。

财务端 06

行业总资产规模特征:得益于销售额的不断提升与房企集中度上升带来的收并购资产操作,房企总资产规模持续扩大,但增速呈下滑趋势。

2018年资产规模的高增长率一部分原因是受到大悦城112%增速的拉动,2018年中粮地产与大悦城地产资产重组,因此造成大悦城资产规模的结构性大幅增长。

北大资源作为老牌上市公司,连续两年资产缩水。2019年财报显示,北大资源亏损16.93亿元,财报中给出说明主要是财务费用上升以及受项目减值拨备的影响。这并非北大资源的首次亏损,再加上2018年起不断出现的负面舆情,2020年北大资源将面临诸多严苛考验。

07

行业资产负债率特征:2019年房企加速去杠杆、降负债初现成效,但仍有较大的提升空间,降低行业资产负债率将成为房企中长期的优化目标。

北大资源2019年的资产负债率为97.1%的超高值,结合其自身资金状况预计2020年其偿债压力较大

另一方面中海一直是行业的利润之王,2019年中海资产负债率较2018年有0.6个百分点的上浮,为60.1%,但仍处于行业较低水平。

08

行业毛利率特征:2016-2017年间多宗地王在2019年进入结算期,受调控限价影响,房企利润受损,行业整体毛利率下滑。

华润、大悦城毛利率水平保持行业上游水平,主要是二者在商业地产上的高利润拉升,近几年越来越多的房企加大自身商业地产的比重,如龙湖、新城、宝龙等房企。龙湖在业绩说明会中表示未来几年,龙湖将进入商业开业的爆发期;宝龙也公告其2020年预期开业商场达11家。

除了商业地产的进入爆发期外,旧改与城市更新将成为提供房企提高经营利润的另一领域。2019年在旧改与城市更新方面较为典型的金茂、时代、越秀等房企,随着未来几年内项目陆续结转,将有助于毛利率水平的逐步提升。

09

行业偿债能力特征:房企集中度优势显现,样本房企短期偿债能力好于行业均值。

恒大、融创、新城、新力四家房企,在流动比率与速动比率两项指标中明显低于行业平均水平,短期偿债具有一定的风险性。其中,恒大流动比率略低于行业平均值、速动比率明显低于行业均值的情况,说明恒大流动资产的结构上,存货与预付费用比重较高,可以短期应对一般性风险,但面临重大风险危机时,立即变现能力较弱。类似房企,后期应注重优化自身的资产结构,以提高企业抗风险能力。

结语

随着年报季接近尾声,和抢在最后限期内披露财报的房企不同,泰禾集团发布公告表示,拟将2019年经审计年度报告的披露日期由原预计的2020年4月30日延期至2020年6月15日。如今我们期待泰禾的应对,面对危机信心比黄金更重要,泰禾如是、行业如是,也许我们还需要些时间。

最后分享一段万科在2019年年报中的开篇,“没有成功的企业,只有时代的企业,企业始终处于不断变化的场景之中,适应变化者生存、变革创新者长青、持续奋斗者长盛,这是古今不变的规律。”

共勉。

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